İstanbul'un en çok ev satılan ilçeleri belli oldu: Kiralarda 3 şehir şaşırttı!

Milliyet.com.tr/ÖZEL 2026 yılının birinci çeyreği itibarıyla başlıkt ve kira piyasasında değişimler ilgi çekiyor. Açıklanan şubat ayı verileri Türkiye genelinde başlıkt ve kira piyasasında oğullar durumu gözler önüne serdi.

SATIŞTA ASLAN PAYI YİNE İSTANBUL’UN

TÜİK verilerine göre bu yılın ocak şubat dehemmiyetinde devletleri genelinde 236 binlerce 29 başlıkt satışı yapıldı. Yılın birinci 2 ayında ise 43 binlerce 706 adet ile en çeşitlilik satışı yapılan kent İstanbul oldu. İstanbul’un toplamı başlıkt satışları içindeki payı ise %18.50 olarak gerçekleşti.

İSTANBUL, ANKARA VE İZMİR’DE KİRA ARTIŞLARI BELLİ OLDU

Öte yandan Merkez Bankası Yeni Kiracı Kira Endeksini da yayımlamaya başladı. Buna göre Şubatta senelik en yüksek kira artışı %41 ile İstanbul’da yaşandı. Ankara’da artış %36.1 olurken, İzmir’de artış %34.2 olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde şubatta kiralar senelik %34.2 oranında arttı.

İSTANBUL'DA İLK İKİ AYDA 60 BİNİ AŞKIN SATIŞ

Peki İstanbul’un hangi ilçelerinde başlıkt satışları şiddetli oldu? Kiralarda oğullar şart ne? İstanbul’un hangi bölgelerinde kiralar avantajlı? Önümüzdeki aylarda kira fiyatları ne olur? Konut ve kira piyasasına dair hepsi gelişmeleri milliyet.com.tr’ye kıymetlendiren Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu ifadeleri kullandı: “Özellikle veriler açısından baktığımızda 2026 yılının birinci 2 ayında İstanbul'da kesinlikle 60.311 adet gayrimenkul satışı prosedüri gerçekleşti. Bu satışların ise tahminen 43.706 adedi başlıktlardan oluştu. Geride kalan kısımlara başlıkt dışı taşınmazlar diyebiliriz.

İstanbul'da Ocak ayına baktığımızda 20.412 adet başlıkt ve 2.016 adet işleri yeri satışı gerçekleşmişti. Şubat ayında ise başlıkt satışları 23.294'e, işleri yeri satışları da 2.719 seviyesine çıktı.

İSTANBUL’DA EN ÇOK BAŞLIKT SATILAN İLÇELER... ZİRVENİN SAHİBİ YİNE DEĞİŞMEDİ

Genel manada İstanbul’un ilçelerine baktığımızda Esenyurt zaten hep birinci sırada mekan alıyor. 2025 yılıyla kıyaslama yapacak olursak; Esenyurt'u Pendik, Başakkent ve Bahçelievler takip ediyor. Başakkent, Bahçelievler ve Pendik sıralamada birbirine uç yakın. Bunların ardından ise Beylikdüzü ve Kartal gibi ilçeler geliyor.

Özellikle bu içerikda Küçükçekmece ve Bahçelievler'deki satışı yoğunluğunun, dahaaz da kentselleşen dönüşümü ve sonrasında tamamlanan inşaatlardan kaynaklandığını kıymetlendiriyorum. Bunu bilhassa Esenyurt'tan sonraları gelen Küçükçekmece ve Bahçelievler için söyleyebilirim.

İSTANBUL’DA YILIN İLK 2 AYINDA YOĞUN TALEP GÖREN İLÇELER

İstanbul’da İlk 2 aya baktığımızda Esenyurt'ta 5.171 başlıkt satışı gerçekleşti. Bu rakam Küçükçekmece'de 2.107, Pendik'te 2.058 ve Bahçelievler'de ise 2.006 oldu. Yani verilere göre Esenyurt, Küçükçekmece, Pendik ve Bahçelievler, İstanbul'da birinci 2 ayı en şiddetli satışla geçiren ilçeler oldu diyebiliriz.

ŞİLE VE SARIYER’DE DİKKAT ÇEKEN HAREKETLİLİK

İstanbul içerisinde satışların arttığı ilçelere baktığımızda, birinci etapta Şile'de Ocak ayında 51 olan satışı sayısının Şubat'ta 85'e çıkarak oran 66 arttığını görüyoruz. Sarıyer'de ise Ocak'taki 152 adet olan satış, Şubat’ta 247'ye ulaşmış ve oran 62'lik tek artış yaşanmış. Ancak Şile ve Sarıyer bu noktada çeşitlilik doğrusu tek ölçüt değil. Çünkü bu bölgelerde hasılat o kadar dahaaz ki, tek tasarı teslim edildiğinde ya da tapular çıktığında hasılat çeşitlilik yüksek oranda çoğalmış gibi gözüküyor.

Bu durumu senelik ortalamaya göre kıymetlendirmekte yarar var. İstanbul'da Ocak'tan Şubat'a satışların en çeşitlilik arttığı diğer ilçelere baktığımızda birinci sırada oran 34 artışla Büyükçekmece mekan alıyor. Ardından oran 33 artışla Sancaktepe, yine oran 33 artışla Sultanbeyli ve oran 31 artışla Şişli geliyor.

2 İLÇEDE SATIŞLAR AZALDI

Satışlarda Çatalca ve Silivri'deki düşüşün en ehemmiyetli nedeni ise Ocak ve Şubat aylarının arsa-arazi satışlarının görece yavaşladığı dehemmiyetler olması. O nedenle buralarda kışın aylarında bu alçak oranları görmemiz normal. Önümüzdeki aylarda, bilhassa ilkbahar ve yazları dehemmiyetinde Çatalca ve Silivri'deki hasılat da artacaktır.

İSTANBUL'DA KİRALAR YÜKSELİŞTE: İŞTE EN BÜYÜK NEDENİ

İstanbul'da gerçekten mi kiralarda ehemmiyetli artışlar var. Bunun en ilköğretim nedeni daima şüphesiz kentselleşen dönüşümü aşamaleri. Kentsel dönüşümü İstanbul'da çeşitlilik çabuk ve tesirli tek biçimde devam ediyor. Ayrıca İstanbul, doğası gereği büyükkent ve göç saha tek yer. Yeni daireler önceki dairelere kıyasla piyasaya daha yüksek rakamlardan arz edildiği için İstanbul'da bu çeşit fiyatları görüyoruz.

3 ŞEHİR ŞAŞIRTTI: İŞTE KİRALARIN EN AZ ARTTIĞI İLLER

Öte yandan Hatay, Kahramanmaraş ve Osmaniye gibi deprem bölgelerinde toplumsal başlıktların teslimi yapıldı. Çok sayıda vatandaşın artık kiradan öz evine yerleşmesiyle birlikte, bu illerdeki kiralarda düşüşler gördüğümüzü söyleyebiliriz.

Merkez Bankası tarafından yayımlanan Yeni Kiracı Kira Endeksi’ne göre şubatta senelik bazda Hatay, Kahramanmaraş, Osmaniye’de kira artışları %20 seviyesinde gerçekleşti.

İSTANBUL’DA ORTALAMA KİRA FİYATI NE KADAR?

Açıkçası İstanbul'da geçen yıllara kıyasla bu dehemmiyeti dahaaz daha hareketli geçirdik. Normalde Eylül-Ekim aylarından Mart ayına kadar piyasada yatay tek seyir izlenirdi bununla birlikte Şubat ayında da bu artış yaşandı. Şu an için İstanbul'da vasat başlıkt kira fiyatlarının metrekarede 375 TL seviyelerinde olduğunu görüyoruz. Yani 100 metrekare tek dairenin kirası tahminen 37.500 TL civarında.

Ancak yaşı genç, diğer sıfır daireler dediğimizde bu rakam metrekarede 450 TL'lere kadar çıkabiliyor. 15-16 yıllar ve üstü önceki yapılarda ise metrekare kıymeti 300 TL'lere kadar düşüyor. Genel manada ifadeleri etmek lüzumirse, kira fiyatları artış trendine girmiş durumda ve her arasında biri aylık metrekare bazında vasat 10-15 TL üzerine koyacak gibi duruyor.

AĞUSTOS AYINA DİKKAT!

Bu durum, Ağustos ayı gibi yazları ortasında İstanbul'da metrekare kira fiyatlarının vasat 450 TL bandına çıkmasına nedenler olabilir. Arzın kısıtlı ve kentselleşen dönüşümün şiddetli olduğu tek dehemmiyetde olduğumuz için ister istemez yüksek kiralarla mukabil karşıya kalıyoruz.

İSTANBUL’DA BAŞLIKT ALMAK İÇİN EN AVANTAJLI İLÇE

Esenyurt İstanbul’da başlıkt fiyatlarının hâlâ en ulaşılabilir olduğu ilçelerden biri. Özellikle birinci kez başlıkt alanlar ve yatırımcılar için ehemmiyetli tek merkez.

Küçükçekmece Marmaray, metro ve Kanal İstanbul beklentisi gibi faktörler dolayı vasat hasılat grubunun istek ettiği tek bölgeler benzer zamanda yepyeni yerleşime açılan kısımları ile vahim tek müşteri piyasası barındırıyor.

Bahçelievler ise orta başlıkmu, E-5 aksı ve metro bağlantıları dolayı buluşma hedeflı talebin kuvvetlü olduğu ilçelerden biri. Özellikle Şile tarafı tabiat içindeki yaşam trendi ile komplo ve villa yatırımı talebi ve İstanbul içindeki daha yerleşik ve ırak mekan arayan alıcılar için vahim tek seçenek oluşturuyor.”