Tapu dairesine gidecekler dikkat: İşlemlerde yeni şart yolda

Gayrimenkul alım satımı yapacak milyonlarca kişiyi sıkı ilgilendiren yepyeni tek dehemmiyet başlıyor... Ev, komplo ya da mağaza alırken tapu dairelerinde tanıdık olduğumuz o telaşlı aşama, ehemmiyetli tek değişikliğe dekor bulunmak üzere. Adalet Bakanı Akın Gürlek’in birinci sinyalini verdiği ve 12. Yargı Paketi’nde mekan alması beklenen düzenlemeye göre; kesin tek kıymetin üzerindeki tapu prosedürlerinde artık "avukatla temsilcilik güçunluluğu" geliyor.

Konuyla ilgili geçtiğimiz günlerde açıklamalarda bulunan Adalet Bakanı Akın Gürlek, "Bu hedeflerden bazıları, çok işleri ve prosedürlerde avukatla temsilcilik güçunluluğunun getirilmesi. 12. Yargı Paketi'nde eğitim da verdik, şu an kanuni regülasyon da yapılacak. Tabii Meclisimizin da benzer yönde tek iradesi göstermesi halinde tapuda kesin miktarı geçen prosedürlerde avukatla temsilcilik güçunluluğu getirmeyi istiyoruz. Bu hem prosedürlerin hukuki güvenliğe kavuşması hem da avukatlarımıza en azından küçüklük tek yarar sağlaması için ehemmiyetli. Bu başlıkda Hukuk İşleri Genel Müdürlüğümüze ve Özel Kalem Müdürlüğümüze eğitim verdim. İnşallah 12. Yargı Paketi'nde kesin miktarı geçen prosedürlerde tapuda hukukçu sualmluluğu getireceğiz" dedi.

‘TAPUDA AVUKAT TEMSİL UYGULAMASININ İKİ NEDENİ VAR’

Peki tapuda yepyeni sistemleri ne şekilde olacak? Vatandaşın cebinden ilave tek ücretli çıkacak mı? Planlanan regülasyon ile asıl hedeflanan ne? Sistemin müşteri ve satıcılara yararsı ne? Konuyla ilgili hepsi meraklı edilenleri milliyet.com.tr’ye kıymetlendiren Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu ifadeleri kullandı: “Yeni gündeme gelen ve Adalet Bakanı tarafından ifadeleri edilen husus, gerçekten belli bedellerin üzerindeki taşınmazlar için tarafların tapu müdürlüklerinde avukatlarıyla temsilcilik edilmesine ilişkin tek güçunluluk olarak öngörülüyor.

Bakanımız tarafından yapılan açıklamaya baktığımızda, bunun birinci nedeninin prosedürlerin hukuki güvenliğe kavuşması, sonuncu nedeninin ise avukatlara yarar sağlaması şeklinde kıymetlendirildiğini görüyoruz.

‘2 YILI AŞKIN SÜREDİR ÇİPLİ KİMLİK VE BİYOMETRİK DOĞRULAMA YAPILIYOR’

İşlemlerin hukuki güvenliğe kavuşması başlığı gerçekten tapu işleri ve prosedürlerinde prosedürler uç sağlam yapılıyor. Şunu ifadeleri edebiliriz ki tapu dairelerinde tahminen 2 yılı aşkın süredir çipli kimliklerle kişilik doğrulama prosedürleri ve biyometrik doğrulama prosedürleri yapılıyor. Zaten işleri ve prosedürlerde asayiş esasları çeşitlilik önyüz planda; vekaletle yapılan prosedürlerde vekalet kontrolü, şirketlerin yaptığı prosedürlerde ticaretleri sicil entegrasyonları gibi çeşitlilik sayıda entegrasyonlar var. Hatta artık epey prosedürde elden evrak verilmesi ve benzeri bile yöntem esasında giriş edilmiyor.

TAPUDA ASIL HEDEFLANAN GÜVENLİK Mİ?

Tapu dairelerinde başvuru alınırken ikisi aşamalı kişilik doğrulaması istendiği gibi, başvuruların hepsi e-Devlet sistemi üzerinden Web-Tapu menüleri kullanılarak yapılıyor ve doğrulanmış kesecik telefonlarıyla bununla birlikte yöntem başvuruları yapılabiliyor. O nedenle asayiş aşamasında tek avukata gereksinim olma ihtimali hususu gerçekten tapu işleri ve prosedürlerinde geçerli tek husus değil.

“‘İNŞAAT FİRMALARI TASARI SATIŞLARINI AVUKAT ARACILIĞI İLE YAPSIN’ DENİLEBİLİR”

Örneğin tasarılere getirilen tek şart olsa; mesela yapım firmaları tasarı satışı yapacaklarsa bu noktada ‘sözleşmeler hukukçu aracılığı ile yapılsın’ gibi şartları getirilse olasılıkla tasarı satışında yaşanan mağduriyetlerin önüne geçecek tek regülasyon olabilir. Ya da günümüzde yalınce avukatlar bu aşamada yöntem yapamaz diye tek başvuru yok. Gerek bankalar lüzumse da muazzam şirketler zaten işleri ve prosedürlerini avukatlarına verdikleri vekaletlerle yapıyorlar. Burada bilhassa avukatlara yarar sağlaması dediğimiz başlıkları dahaaz daha netleştirilmeli.

VATANDAŞA MALİYETİ OLACAK MI?

Mutlaka her arasında biri Bakanlık öz sektöründeki meslektaşlarının daha genişliği tek etkinlik alanından yararlanmasını istek edebilir ama bunun bilhassa yurttaş tarafında oluşturacağı değişik yükümlülükler var. Bunlardan tek tanesi bunun oluşturacağı ilave maliyetler. Yani bunlar tapu harcı bedeli içinden Bakanlık tarafından mı karşılanacak, yoksa hani vatandaşa ilave tek bedel mi oluşturacak?

Tapu işleri ve prosedürlerinde aşamaler bu sefer daha uzunluğu tek zamana mı yayılacak? Çünkü avukatın gelmesi gitmesi, avukata göre randevular verilmesi gibi çeşitlilik sayıda esas var. Zaten yakındaki zamanda sağlam ücretli sistemi da devreye alınacağı tek durumda avukatlar neyi denetim edecekler?

Eğer tek taşınmazla ilgili teknikleri kontroller ya da hukuki kontrollerin daha içeriklı yapılması lüzumiyorsa o zamanlar kıymetleme şirketleri tarafında yapılan kıymetleme raporlarıyla ilgili çok yükümlülükler başlıkşulabilirdi. Daha evvel bunlar da kıymet haritası ve benzeri oluşturulması manaında başlıkşuldu ama tek terakki kaydedilmedi.

Alım ve satımlarda işleri ve prosedürlere aracılık eden Türkiye’de 88 bine yakındaki ytesir belgesi almış, mesleki yeterlilik belgesi deneyiminden mazi emlak işletmesi bulunuyor. Eğer tek sualmluluk ya da hukuki açıdan tek paydaş aranıyorsa emlak işletmelerine öncelikli verilmelidir.

Yakın zamanda tapu prosedürlerinin noterlerde yapılmasına ilişkin içeriklı tek regülasyon devreye alındı. Noterler da bu işi yapsın, tapu prosedürlerine aracılık etsin diye. Şu anda günümüzde neredeyseymiş noterlerde hiçbir tapu prosedüri yapılmıyor. Ytesir alındı, ekranlar hazırlandı, çeşitlilik sayıda regülasyon yapılmış ama günün nihayetinde noterler yaptıkları işleri ve prosedürlerden sualmlu tutulacakları dolayı bu prosedürlere aracılık etmek istemediler. Birçok noter yöntem etmektan imtina etti.

‘BEDELLE İLGİLİ KISIM HENÜZ BELLİ DEĞİL’

Burada bedelle ilgili ödeyen henüz belli değil. İlla tek ytesir verilecekse da olasılıkla bu ytesir ticari gayrimenkullerde şirketlerle ilgili yapılacak prosedürler gibi belli tek muhteva çerçevesinde kıymetlendirilebilir. Bunun dışında meblağ yüksek diye her arasında biri prosedüre hukukçu güçunluluğu getirilmesi sıhhatli olmayacaktır. Yapılan işleri ve prosedürlerde hukukçu sualmluluk aktaracak, biçimsel senede imza atacak hiç tek hak kaybı yaşandığında bununla ilgili sualmlu olacak mıdır? Bunun netleşmesi lazım.

AVUKAT SİSTEMİNİN TAPU İŞLEMLERİNE YARARSI OLUR MU?

Ben şimdiki durumda geçen yıllar yapılan 3 milyon 300 binlerce satışa baktığımda sahte vekaletlerle ilgili çeşitlilik sayıda asayiş tedbiri, çipli kişilik doğrulama, biyometrik doğrulama sistemleri, Web Tapu başvuru sistemleri, fiil ehliyete ilişkin aşamalerin takip edilmesi, şirketler ve evrakların sistemler üzerinden alınması ve bunların her arasında biri birinin elektronik ortamda çeşitlilik tesirn ve tesirli tek biçimde üstleri düzey güvenliklerle yapılması dolayı bunun tek basitlık ya da yarar sağlayabileceğini düşünmüyorum.

Şu anda çoğalan emlak rayiç kıymetleri dolayı çeşitlilik vahim tek biçimde %4 tapu harcı neredeyseymiş gerçeğe yaklaşan bedeller üzerinden alınıyor. Bir da güçunlu avukatlık ücreti getirilmesi zaten yüksek olan alım satım maliyetlerini daha da artıracaktır. Tapu işleri ve prosedürlerinde hukuki açıdan hukukçu lüzumtiren tek bileşen mekan almamaktadır. Zaten bankalar tarafında tek krediye başlıkları ise bu ttesirk çeşitlilik içeriklı biçimde yapılmaktadır.

Güvenli ödeme, kişilik doğrulama vb. Varken yepyeni maliyetler oluşturdu seçenek bu noktada aksayan diğer kısımlara ilişkin çalışmalar etmek, kıymet barışı, emlak işletmelerinin tapu işleri ve yöntem aşamalerine, biçimsel senet aşamalerine kendilerinin karışmış edilmesi, emlak işletmelerinin malumat ve belgeye erişimleri başlıksunda basitlıklar sağlanması gibi başlıklar daha elzemdir.

‘GÜÇUNLU DEĞİL, VATANDAŞIN TERCİHİNE BIRAKILMALIDIR’

Türkiye genelinde halihazırda ytesir belgeli tahminen 88 binlerce emlak işletmesi var. Bu işletmeler taşınmaz ticareti mevzuatı içerikında belli eğimin ve yeterlilik şartlarını seçenek getirmiş, biçimsel olarak kayıtlı işleri mensuplarından oluşuyor. Gayrimenkul prosedürlerinde tek sualmluluk aktarımı olacaksa bu noktada şimdiki işleri yapısı içerikında ytesir belgeli emlak işletmelerinin sürecin içindeki mekan alması doğrusu olacaktır.

Mevcut başvuru açısından bunun güçunlu hale getirilmesi seçenek vatandaşın tercihine bırakılması daha dmanii tek yaklaşım olur. Vatandaş zaten tercihinde vekaletle hukukçu tutulavakıf olmaktedir. Vekaletle avukatlar yöntem yapavakıf olmaktedir.”