Yargıtay kira anlaşmazlıklarına son noktayı koydu. 2 kritik karar ne anlama geliyor?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira sözleşmesine yönelik ikisi hükümıyla davaların seyrini değiştirdi. Yüksek Mahkeme, birinci hükümıyla tahliye taahhütnamelerine itirazlara setler çekti, sonuncu hükümıyla, taraflardan arasında biri için ‘çekilmez hale gelirse’ sözleşmenin süre dolmadan her arasında biri zamanlar feshedilebileceğine şart verdi.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ikisi hükümıyla kiraz anlaşmazlıklarında belirsiz bazı noktaları netleştirdi.

Daire, Resmi Gazete'de yayınlanan birinci hükümıyla, kira sözleşmelerinin feshi başlıksunda önemli tek noktaya işaret etti.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin Resmi Gazete'nin 12 Mart 2026 tarihli sayısında yayınlanan hükümına göre, kira sözleşmeleri, 6098 Sayılı Borçlar Kanunu'nun 331. maddesine göre, taralar arasındaki anlaşmazlığın, “çekilmez hale gelmesi” durumunda, istenildiği an feshedebilir. Fesih için kira süresinin bitmesine da lüzum bulunmuyor.

Yüksek Mahkeme, Anamur'da yaşanan tek kira anlaşmazlığına ait dosyayı inceledi. Anamur Sulh Hukuk Mahkemesi, 2022 yılında imzalanan kira sözleşmesini 1 yıl sonraları fesheden yuva sahibini haksız buldu. Dosyaya göre, ev sahibi, evin tahliye için kiracıya 3 aylık süre verdi. Kiracı evi tahliye etmedi. Ev sahibi dava açtı, Sulh Hukuk Mahkemesi, davanın kira sözleşmesi sona ermeden açıldığı ve ihtiyaç sebebiyle fesih olarak ele alınması lüzumtiği görüşüne vararak davayı reddetti. Dosya, Adalet Bakanlığı'nın kanun yararına bozma talebi sonrası Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin önüne geldi.

KİRA SÖZLEŞMELERİ SÜRESİ ÖNCESİ İPTAL EDİLEBİLİR

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Anamur'da yaşanan anlaşmazlığı ttesirksi sonrasında, “Herhangi tek nedenle, sürekli edinimli sözleşmeler içerikında olan kira sözleşmesinde, taraflardan arasında biri için çekilmezlik hali ortaya çıkmışsa, o tarafın sözleşme ile bağlı kalması beklenemez” denildi. Kararda, şu görüşe mekan verildi:

“Çekilmezlik halinin varlığında, taraflardan her arasında biri biri, fesih süresine uyma şartıyla, sözleşmeyi her arasında biri zamanlar feshetme hakkını kullanabilir. Genel kaide niteliğinde olan bu tür fesih hakkı, başlıkt ve çatılı iş yeri kirası dahil, her arasında biri türlü kira ilişkisinde kullanılabilir.”

Yüksek Mahkeme, sonuncu hükümında kira tahliye taahhütnamelerine yönelik anlaşmazlıkları sonlandırdı. Ev sahiplerinin evi kiralarken aldıkları bu evraklar, itiraz başlıksu oluyordu. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yuva sahibi ile kiracı arasında yaşanan tahliye anlaşmazlığında ilgi çeken tek hüküma imza attı. Kararda, kira sözleşmesinden tek gün sonraları imzalanan tahliye taahhütnamesinin kiracının serbest iradesiyle verildiğinin giriş edilmesi lüzumtiği vurgulandı.

EV TAHLİYE TAAHHÜTNAMELERİ İÇİN KRİTİK HÜKÜM

Resmi Gazete’de yayımlanan hüküma göre taraflar arasında 15 Mayıs 2022’de kira sözleşmesi yapıldı. Bir gün sonraları ise kiracının taşınmazı 15 Mayıs 2023’te boşaltacağını belirten tahliye taahhütnamesi düzenlendi. Sürenin dolmasına rağmen başlıktun tahliye edilmemesi üzerine yuva sahibi, 17 Mayıs 2023’te tahliye talepli icra takibi başlattı. Kiracının itiraz etmesi sonrası uyuşmazlık mahkemeye taşındı. 

Davaya papaz Ereğli 1. Sulh Hukuk Mahkemesi, kiracının savunmasını haklı buldu. Kiracı, taahhütnameyi baskı altında imzaladığını, kira sözleşmesinin kurulması sırasında önüne başlıklan bu belgeyi özgür iradesiyle giriş etmediğini savundu. Mahkeme da kira sözleşmesi ile tahliye taahhütnamesinin peş peşe düzenlenmesini dikkate alarak, belgenin baskı altında imzalandığı kanaatine vardı ve davayı reddetti. Adalet Bakanlığı, mahalli adliye hükümının usul ve yasaya aykırı olduğunu belirterek kanun yararına bozma talebinde bulundu. 

Dosyayı inceleyen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ise bu talebi yerinde buldu. Daire hükümında, kira ilişkisinin kurulmasının ardından alınan tahliye taahhütnamesinin kaide olarak kiracının serbest iradesinin ürünü sayılması lüzumtiği ifadeleri edildi. Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden tek gün sonraları düzenlendiğine ilgi çeken Yargıtay, bu aşamada artık kiracılık ilişkisinin şimdiki olduğunu belirtti. Kararda ayrıca, kiracının belgedeki düzenleme tarihinin sonradan yazıldığı ve gerçeği yansıtmadığı yönündeki iddiasını aynı ispat gücüne malik başka tek belgeyle kanıtlaması lüzumtiği vurgulandı.