Evde tahliyeye neler sebep olur?

Duygu Erdoğan / İSTANBUL - Ev sahipleri ile kiracılar arasında ihtilaflı durumlar sık sık yaşanıyor. Bir yanda kiracısının bulunduğu bölgeye göreaz kira verdiğini ya da başlıktu tahliye etmediğini gündeme getiren yuva sahipleri; diğer yanda ise yuva sahibinin hepsi zam taleplerini karşılamasına karşın yepyeni zam ve ihtarlarla mukabil karşıya kalan kiracılar var.Özellikle pandemi sonrasıtüm dünyada tesirli olan hammadde yetersizliği, ekonomilerdeki kırılmalar ve çoğalan fiyatların tesirsiyle azalan başlıkt üretimi şimdiki talebi karşılayamayınca hem satılık, hem kiralık başlıktlarda yüksek bedel artışları yaşandı. Konuta erişmek halen güçlayıcı koşullar ekseninde sağlanıyor.Bu ortam ise tek taraftan çok yuva sahiplerini, diğer taraftan ise çok kiracıları mağdur etmeye devam ediyor.Peki yuva sahibi ve kiracı açısından bu aşamaler ne şekilde işler? Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz ikisi taraf için sualları yanıtladı…

EV SAHİBİ İÇİN

1 - Hangi durumlarda kiracının çıkması istek edilebilir?

Türk hukukunda başlıkt ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kira sözleşmesinin bitimi ile sözleşmenin kendiliğinden sona ermesi diye tek sistemleri bulunmamaktadır. Bu kontrat bitimi önemli itibarıyla sözleşmenin uzaması ve aksi tek regülasyon yok ise bu uzamaların 1 yıllar şeklinde devam etmesi halidir. Hukukumuzda haklı sebeple tahliye halleri şunlardır:

“Temerrüt nedeni ile tahliye; ikisi haklı ihtar dolayı tahliye; tahliye taahhüdü ile tahliye; gereksinim sebebiyle tahliye; satın alım/edinim sonrası gereksinim sebebiyle tahliye; esaslı tadilat, tamirat ve tahrip sebebiyle tahliye; sözleşmeye esaslı aykırılık sebebiyle tahliye; kontrat süresi bittikten sonraları 10 uzama yılı geçtikten sonraları devam eden yıllar nihayetinde 10 yıllar dolayı tahliye.” Hepsinde dava sebebi oluşur

2 - Bölgeye göredüşük kalan kiralar ne şekilde yenilenebilir?

Ev sahipleri kira bedelinin alçak olduğu iddiası ile her arasında biri 5 yılda tek kira belirleme davası açabilirler. Bu başlıkda tarafların öz aralarında kira bedeline ilişkin düzenlemiş oldukları ilave protokollerin da bu 5 senelik süreyi manileme özelliği yoktur. Mahkeme tarafından belirlenecek bilirkişi ya da bilirkişiler yaşanan ekonomik durumu, bölgede meydana gelen gelişme ya da değişimleri, emsal yepyeni kira sözleşmelerini dikkate alarak tek kira bedeli belirleyeceklerdir. Mahkeme hakimi da bu bedel üzerinden takdiren hakkaniyet indirimini illaki uygulayacaktır.

3 - Bu yenilenen kirayı da kiracı karşılamaz ve ilgili çıkışına hükmedilir çıkmazsa hangi adımlar izlenebilir?

Yenilenen kira bedeli içerikında kiracı kira bedelini ödeyemez ise taşınmazı tahliye edebilir. Yenilenen kira bedeline karşın kiracı tahliye etmeyip taşınmazda oturuyor ve kiracı tahliye etmiyorsa bu durumda yuva sahibi ihtarlı ücretli emri yolu ile diğer icra yoluyla ödemeyi ve tahliyeyi istek edebilir ya da mal sahibi ihtar gönderip 30 gün süresi verip süresi nihayetinde ödememe halinde temerrüt dolayı tahliye davasını Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açabilir.

KİRACILAR İÇİN

1 - Uygun olmayan bedel artışları ve zam talepleri için ne şekilde tek yolda izlenir?

Kiracının ilköğretim sualmluluğu kira sözleşmesi içerikında belirtilen artış oranına (TÜFE12 aylık ortalamasını geçmeyecek artış oranına) uyup her arasında biri kira dehemmiyeti nihayetinde bu artış oranı içerikındaki artışlarını etmektır. Bunun bağlı istenen yuva sahibi taleplerine pozitif yanıt sunmak güçunda değildir bununla birlikte kiraladığı evi kaybetmemek için TÜFE12 aylık ortalaması artış oranı bağlı tek artış yapmış se bu defa geriye dönük olarak “fazla artış yaptım” itirazında bulunamaz aradaki ayrım bedellerini da geri iadesini istek edemez.

2 - Bölgesi ile uyumlu kira veren ve zam yapan kiracı, yuva sahibinin fiyatı çoğaltmak için çıkış talebini alırsa ne yapabilir?

Kira bedelinin arttırılmasını istek etmek ve kiracının bu talebe yönelik tüfe 12 aylık ortalaması içerikındaki artış yapacağını bildirmesi ve bunu uygulaması kiracı için yeterlidir. Ev sahibi kiracısını istediği artış oranını yapmadı diye tahliye edemez. Bizim başlıkt ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri düzenlememizde böylece tek tahliye sebebi yoktur.

3 - Tahliye talebi ya da benzeri tek metot için daha önceden imzası alınan tek kiracı neler yapabilir?

Tahliye taahhüdü haklı tahliye sebeplerinden birisidir. Geçerli olabilmesi için kira sözleşmesinin içine yazılmamış olması ya da kira sözleşmesi regülasyon önemli ile benzer regülasyon tarihine malik olmaması lüzumlidir. Yargıtay kira sözleşmesinden 1 gün sonraları düzenlenmiş tahliye taahhüdünü da tahliye ve regülasyon tarihleri boş bırakılmış sonradan tarihleri atılmış boş tahliye taahhütlerini da geçerli onaylamaktedir.

Ancak tek şahıs ailesinin ikameti için kira sözleşmesi yapmış ise tahliye taahhütnamesine eşinde imzası geçerlilik şartıdır, bunun içinkira sözleşmesinden evin aile başlıktu olarak kullanılacağı çeşitlilik noksan tek biçimde yazılmış olmalıdır.